笔者认为，在前述两个案例中，承租人均无权要求出租人减免租金。

首先，合同法在“租赁合同”一章中仅规定了三种可以要求减免租金的情形，第一种为“因维修租赁物影响承租人使用的”（合同法第221条），第二种为“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的”（第228条），第三种为“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的”（第231条）。而承租人因疫情影响无法返回承租的房屋继续居住不属于前述任何一种情形。

其次，如本次疫情属于不可抗力，承租人亦不可依据合同法第117条的规定要求出租人减免租金，因为只有不可抗力导致合同一方无法履行合同义务的，才能据此免责，但房屋的承租人需履行的主要合同义务是支付租金，如今信息技术已比较发达，房租的支付渠道也趋向多样化，疫情的产生并不能成为承租人要求减免租金的理由。

再次，出租人将房屋交付承租人后，承租人便实际占有、使用房屋，而不论承租人是否确实居住在房屋之内，更何况房屋内往往放置了承租人的家具等个人财产，保管了房屋的钥匙，这也应当被认定为承租人实际对房屋进行了使用。

2020年2月10日，浙江省高院民一庭印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》，对于房屋租赁合同纠纷案件的处理单列一条规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”

该条是浙江省高院在特殊时期对房屋租赁合同纠纷的处理作出的特别规定，目的是为了衡平出租人与承租人之间的利益，减少小微企业和商户因无法及时复工和及时投入生产经营而产生的损失。对于该条中“因疫情防控需要暂时无法使用”应当是指租赁房屋或租赁房屋所在的楼栋、小区、场所因防控疫情的需要而暂时被政府征用、封锁、关闭等，导致承租人无法进行生产、经营、居住和使用。

笔者认为，如租赁房屋属商业经营用房的，适用该条之规定应当无太大问题。如租赁房屋属住宅的，应当严格把握该条中规定的前提条件。诚如笔者如上分析，承租人将其家具等个人财产放置在住宅房屋内，且保管了租赁房屋的钥匙，应当认定为承租人对房屋进行了使用，而不论承租人是否在房屋内居住，承租人不能据此要求出租人减免租金。但是如承租人确未实际使用房屋，因疫情防控需要确实无法继续使用房屋的（例如在疫情发生前签订房屋租赁合同，未实际入住，因疫情防控需要亦暂无法入住的），则可依据此条之规定，要求依据公平原则适当减免租金。